Wie viel Eigenkapital für den Hauskauf? Ein Rechenbeispiel aus Spanien

Für eine Wohnung mit 80 m² in Spanien brauchst du 2026 als Eigenkapital 20 % des Kaufpreises plus die Steuer auf den Kauf. Zum landesweiten Durchschnittswert der Gutachten, 2.355 € pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2026 Spanisches Wohnungsbauministerium, durchschnittlicher Gutachtenwert frei finanzierter Wohnungen, ganz Spanien, 2. Quartal 2026, kostet diese Wohnung rund 188.400 €. 20 % davon sind 37.680 €. Bei einer gebrauchten Wohnung liegt der allgemeine Satz der spanischen Grunderwerbsteuer ITP zwischen 6 % in Madrid und 10 % in Katalonien Spanisches Finanzministerium, Regionale Steuern. Maßnahmen 2026, Kapitel I, also 11.304 € bis 18.840 €. Zusammen sind das 48.984 € bis 56.520 €, ohne Notar, Grundbuch und Gutachten. Laut Sparrechner legst du für den höheren Betrag in fünf Jahren 942 € im Monat zurück. Deine eigene Zahl rechnest du auf der Seite zum Eigenkapital für den Hauskauf aus, mit Aufschlüsselung und Sparrate.

Wie viel Eigenkapital in 10 spanischen Städten

Die Tabelle nimmt den durchschnittlichen Gutachtenwert jeder Stadt und eine Wohnung mit 80 m² Wohnfläche. Die Größe ist unsere Annahme, damit die Städte vergleichbar sind. Der Gutachtenwert ist nicht der Verkaufspreis, aber er ist der amtliche Wert, den das Ministerium für jede Stadt veröffentlicht. Als Steuer ist die ITP einer gebrauchten Wohnung mit dem allgemeinen Satz der jeweiligen Region eingesetzt. Die Beträge sind auf volle Hundert gerundet.

Woher die Steuersätze kommen:

• Madrid 6 %, Kanarische Inseln 6,5 %, Andalusien 7 %, Murcia 7,75 % und Region Valencia 9 %, Letzteres seit dem 1. Juni 2026 Spanisches Finanzministerium, Regionale Steuern. Maßnahmen 2026, Kapitel I, Abschnitt 4.1.
• Katalonien verlangt 10 % bis 600.000 €, Aragonien und die Balearen 8 % bis 400.000 € Spanisches Finanzministerium, Regionale Steuern. Maßnahmen 2026, Kapitel IV, Tabellen 66, 71 und 73. Die Wohnungen der Tabelle in diesen Städten liegen unter diesen Grenzen.
• In Bizkaia, der Provinz von Bilbao, kostet eine gebrauchte Wohnung im Regelfall 4 % Steuer. Es sind 2,5 %, wenn sie höchstens 120 m² Wohnfläche hat, du darin wohnen wirst und dir in derselben Gemeinde nicht mehr als 25 % einer anderen Wohnung gehören Provinzregierung Bizkaia, Norma Foral 1/2011 über ITP und AJD, Fassung vom 20.04.2026. Die Tabelle rechnet mit 2,5 %, weil eine Wohnung mit 80 m² zum Selbstbewohnen das meist erfüllt. Mit 4 % steigt die Steuer auf rund 11.300 €.

Viele Regionen haben ermäßigte Sätze für junge Leute, kinderreiche Familien oder günstigere Wohnungen. Wir haben sie nicht eingerechnet, weil jeder dieser Sätze eigene Bedingungen hat. Prüf den Satz deiner Region, bevor du deine Zahl festlegst.

Warum Zahlen aus Spanien?

Huchy kommt aus Spanien und rechnet in Euro, für Menschen, die in Spanien sparen oder dort eine Wohnung kaufen wollen. Für Spanien können wir jede Zahl mit einer amtlichen Quelle belegen. Kaufpreise, Steuern und die Regeln der Banken in anderen Ländern sind anders, deshalb nennen wir hier keine. Kaufst du außerhalb Spaniens, ist die Rechnung trotzdem dieselbe: Kaufpreis mal Eigenkapitalquote, plus Steuer und Nebenkosten. Den Betrag gibst du im Sparrechner ein.

Was du beim Kauf bezahlst

• Eigenkapital. Der Teil des Preises, den das Darlehen nicht abdeckt. Er ist der größte Posten und braucht am längsten.
• Steuer auf den Kauf. Bei einer gebrauchten Wohnung die ITP. Bei einem Neubau 10 % Umsatzsteuer auf den Preis Spanisches Amtsblatt BOE, Mehrwertsteuergesetz 37/1992, Artikel 91.Eins.1.7 und dazu die Urkundensteuer AJD. Sie liegt in den Regionen mit allgemeinem Steuersystem (alle außer dem Baskenland und Navarra) zwischen 0,75 % in Madrid und auf den Kanaren und 1,5 % in den meisten anderen Spanisches Finanzministerium, Regionale Steuern. Maßnahmen 2026, Kapitel I, Abschnitt 4.2. Auf den Kanaren gilt für Neubauten statt der Umsatzsteuer die IGIC, die eigene Steuer der Kanarischen Inseln.
• Notar. Er rechnet nach amtlicher Gebührenordnung ab. Ohne andere Vereinbarung zahlt der Käufer die Abschriften der Urkunde und der Verkäufer die Originalurkunde Spanische Kammer der Grundbuchführer, „Welche Kosten entstehen beim Kauf einer Wohnung?“.
• Grundbuch. Die Eintragung auf deinen Namen im Registro de la Propiedad zahlst du, ebenfalls nach Gebührenordnung.
• Gutachten. Brauchst du ein Darlehen, zahlst du das Wertgutachten der Wohnung. Notar, Grundbuch und Abwicklung des Darlehensvertrags zahlt die Bank Banco de España, Portal für Bankkunden, „Welche Kosten zahlst du beim Abschluss einer Hypothek?“.
• Abwicklungsbüro (gestoría). Nur wenn du selbst eins für den Kauf beauftragst.

Für Notar, Grundbuch und Gutachten nennen wir keinen Betrag, weil es keinen amtlichen Durchschnitt gibt, den wir zitieren könnten. Die Kosten hängen vom Preis, vom Umfang der Urkunde und vom jeweiligen Büro ab. Hol dir Angebote und schlag den Betrag auf dein Ziel auf.

Warum 20 % Eigenkapital

Das Eigenkapital ist das Geld, das du am Tag der Unterschrift selbst mitbringst. Den Rest leiht dir die Bank, aber nicht den ganzen Preis. Laut ICO, der staatlichen Förderbank Spaniens, finanzieren Banken üblicherweise 80 % des Kaufpreises, also musst du 20 % Ersparnisse mitbringen ICO (staatliche Förderbank Spaniens), Bürgschaftslinie für den Kauf der ersten Wohnung.

Die Bank schaut nicht nur auf den Preis, sondern auch auf das Gutachten. Bei der Bürgschaftslinie des ICO zum Beispiel wird das Darlehen auf den niedrigeren der beiden Werte berechnet. Zahlst du mehr, als das Gutachten ergibt, kommt die Differenz meist aus deiner Tasche. Plan deshalb etwas Puffer ein, statt dein Ziel auf den Euro genau zu setzen.

Warum die Steuer so viel ausmacht

Die Steuer ist der Posten, der sich von Stadt zu Stadt am stärksten unterscheidet. Bei derselben Wohnung für 188.400 € liegen zwischen 6 % und 10 % genau 7.536 €. Die Tabelle zeigt es: Bilbao hat einen höheren Gutachtenwert als Valencia, aber wegen des ermäßigten Satzes in Bizkaia musst du dort weniger ansparen.

Drei Fragen, bevor du deine Zahl festlegst:

1. Neubau oder gebraucht? Neubau: Umsatzsteuer plus AJD. Gebraucht: ITP. Beides zusammen zahlst du nie.
2. Gibt es in deiner Region einen ermäßigten Satz für dich? Nach Alter, für kinderreiche Familien oder nach Wert der Wohnung. Alle Regionen mit allgemeinem Steuersystem haben mindestens einen Spanisches Finanzministerium, Regionale Steuern. Maßnahmen 2026, Kapitel I, Abschnitt 4.1.
3. Überschreitet der Preis eine Stufe? In Katalonien, Aragonien und auf den Balearen steigt der Satz ab einem bestimmten Wert der Wohnung.

Wie viel du im Monat sparen musst

Mit dem höheren Betrag aus dem ersten Absatz, 56.520 €, und ab null ergibt der Sparrechner diese Sparraten:

• In 3 Jahren (36 Monate): 1.570 € im Monat.
• In 4 Jahren (48 Monate): 1.178 € im Monat.
• In 5 Jahren (60 Monate): 942 € im Monat.
• In 7 Jahren (84 Monate): 673 € im Monat.
• In 10 Jahren (120 Monate): 471 € im Monat.

Hast du schon etwas zurückgelegt, zieh es vom Ziel ab, dann sinkt die Sparrate. Passt die Sparrate nicht in dein Budget, hast du drei Stellschrauben: mehr Zeit, eine Stadt oder ein Viertel mit niedrigerem Wert oder weniger Quadratmeter. Jede davon ändert die Zahl in der Tabelle.

Der Sparrechner rechnet ohne Zinsen. Er geht nicht davon aus, dass dein Geld wächst. Bekommst du beim Sparen Zinsen, bist du früher am Ziel, aber der Plan verlässt sich nicht darauf.

Wo du das Geld aufbewahrst

Huchy bewahrt kein Geld auf und legt es nicht an: Huchy führt Buch über dein Ziel. Wo das Geld liegt, entscheidest du. Für Geld, das du zu einem festen Termin brauchst, werden meist diese Produktarten verglichen, hier ohne Anbieter:

• Verzinstes Konto. Du kommst jederzeit an dein Geld. Der Zins kann sich ändern und gilt manchmal nur bis zu einem Betrag oder für eine Aktionszeit.
• Festgeld. Du legst das Geld für eine feste Zeit zu einem vereinbarten Zins fest. Ziehst du es früher ab, kann eine Vorfälligkeitsgebühr anfallen.
• Spanische Schatzwechsel (Letras del Tesoro). Kurzlaufende Papiere des spanischen Staates. Sie haben ein festes Fälligkeitsdatum und werden per Auktion oder über ein Institut gekauft.

Einlagen bei spanischen Kreditinstituten sichert der spanische Einlagensicherungsfonds bis 100.000 € pro Person und Institut ab Spanischer Einlagensicherungsfonds (Fondo de Garantía de Depósitos). Sparst du mehr an, denk an diese Grenze.

Vergleich vor jeder Entscheidung, wie schnell du an das Geld kommst, wie lange es gebunden ist, welche Gebühren anfallen und was passiert, wenn du es früher brauchst. Aktienkurse schwanken: Stehen sie am Tag der Unterschrift tief, fehlt dir vielleicht ein Teil des Eigenkapitals.

ICO-Bürgschaft für junge Käufer: was sie abdeckt und was nicht

Der spanische Staat hat eine Bürgschaftslinie, die das ICO verwaltet, damit Banken mehr als 80 % finanzieren können. Das sagt das ICO über die aktuelle Linie ICO, Bürgschaftslinie für den Kauf der ersten Wohnung:

• Für wen. Für junge Leute bis 35 Jahre, wobei beim Unterschreiben niemand 36 sein darf, und für Familien mit minderjährigen Kindern ohne Altersgrenze, die ihre erste Wohnung zum Selbstbewohnen in Spanien kaufen.
• Was sie abdeckt. Bis zu 20 % des Darlehens, oder 25 %, wenn die Wohnung mindestens die Energieklasse D hat. Die Bürgschaft gilt für die ersten 10 Jahre des Darlehens.
• Vermögen. Kein Käufer darf ein Nettovermögen von mehr als 150.000 € haben.
• Einkommen. In der Regel bis zum 4,5-Fachen des IPREM, eines spanischen Referenzwerts, pro Käufer. In einigen Provinzen steigt die Grenze auf das 5,5-, 6,5- oder 7,5-Fache ICO, Pressemitteilung vom 24. Juni 2026.
• Höchstpreis. Jede Region hat einen Höchstpreis für die Wohnung. Schau dir die Tabelle des ICO an, bevor du suchst.
• Bis wann. Darlehen mit Bürgschaft können bis zum 31. Dezember 2027 unterschrieben werden.

Genauso wichtig ist, was die Bürgschaft nicht abdeckt. Das verbürgte Darlehen wird auf Preis oder Gutachten berechnet, ohne Steuern und Kosten. ITP oder Umsatzsteuer, Notar, Grundbuch und Gutachten bleiben bei dir. Bei der Durchschnittswohnung für 188.400 € sind das allein 11.304 € bis 18.840 € Steuer. Die Bürgschaft senkt dein Ziel, aber sie setzt es nicht auf null.

Außerdem beantragst du das Darlehen bei einem Kreditinstitut, das an der Linie teilnimmt, und dieses entscheidet nach eigenen Kriterien. Wer die Voraussetzungen erfüllt, hat damit noch keine Zusage.

Zu zweit sparen

Kauft ihr zu zweit, legt zuerst eine gemeinsame Zahl fest: Eigenkapital, Steuer und die Beträge aus den Angeboten von Notar und Gutachter. Danach entscheidet ihr, wie ihr die Sparrate aufteilt. Zwei Wege sind üblich:

• Zu gleichen Teilen. Jede Person zahlt jeden Monat die Hälfte. Das passt, wenn eure Einkommen ähnlich sind.
• Nach Einkommen. Verdient eine Person 60 % des Haushaltseinkommens, trägt sie 60 % der Sparrate. So ist die Belastung für beide gleich.

Haltet schriftlich fest, wer wie viel eingezahlt hat. Klappt der Kauf nicht, erspart euch das Streit. In Huchy kann heute jede und jeder ein eigenes Ziel mit dem eigenen Anteil erstellen und jeden Monat sehen, wie viel noch fehlt.

Wollt ihr die ICO-Bürgschaft, müsst ihr beide die Voraussetzungen erfüllen. Zusammen dürft ihr nicht mehr verdienen als die Summe eurer beiden Grenzen ICO, Bürgschaftslinie für den Kauf der ersten Wohnung.

Typische Fehler

1. Nur die 20 % ansparen. Ohne Steuer fehlen schnell Tausende Euro. In Barcelona macht die ITP aus der Tabelle 36.800 € aus.
2. Mit dem Preis aus der Anzeige rechnen. Die Bank schaut auch auf das Gutachten. Liegt es unter dem Preis, wächst der Teil, den sie nicht finanziert.
3. Umzug und Möbel vergessen. Sie stecken in keinem Darlehen. Brauchst du sie, plan sie als eigenen Posten ein.
4. Ermäßigte Sätze übersehen. Nach Alter, Familie oder Wohnfläche, wie in Bizkaia, kann die Steuer deutlich sinken.
5. Das Geld verteilt haben, ohne den Stand zu kennen. Drei Konten und ein Sparschwein zu Hause: Am Ende weißt du nicht, ob du im Plan bist. Ein Ziel mit fester Sparrate zeigt dir jeden Monat, ob du es schaffst.
6. Glauben, die Bürgschaft zahlt alles. Sie deckt einen Teil des Darlehens ab, nicht die Steuern und Kosten.

Dein Eigenkapital als Ziel

Das Eigenkapital für eine Wohnung in Spanien besteht 2026 aus den 20 % des Preises, der Steuer deiner Region und den Kosten für Notar, Grundbuch und Gutachten. Für 80 m² zum spanischen Durchschnittswert sind das 48.984 € bis 56.520 € vor diesen Kosten, in Madrid oder Barcelona über 110.000 €. Rechne mit deinem Wunschpreis, der Steuer deiner Region und deinen Angeboten, und mach daraus eine monatliche Sparrate. Auf der Seite zum Eigenkapital für den Hauskauf findest du die ganze Aufschlüsselung und den Sparrechner mit deinem Ziel.