Hoeveel eigen geld heb je nodig voor een huis? Rekenvoorbeeld in Spanje

Wie in Spanje een appartement van 80 m² koopt, betaalt 20% van de prijs zelf, plus de belasting op de aankoop. Tegen de gemiddelde taxatiewaarde in Spanje, € 2.355 per vierkante meter in het tweede kwartaal van 2026 Spaans ministerie van Volkshuisvesting (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana), gemiddelde taxatiewaarde van vrije koopwoningen, heel Spanje, 2e kwartaal 2026, kost dat appartement ongeveer € 188.400. Het eigen geld van 20% is dan € 37.680. Is de woning niet nieuw, dan komt de ITP (Spaanse overdrachtsbelasting) erbij. Het algemene tarief loopt van 6% in Madrid tot 10% in Catalonië Spaans ministerie van Financiën (Ministerio de Hacienda), Tributación Autonómica. Medidas 2026, hoofdstuk I: € 11.304 tot € 18.840. Samen is dat € 48.984 tot € 56.520, en dan moeten notaris, eigendomsregister en taxatie nog komen. Wil je het hoogste bedrag in vijf jaar bij elkaar sparen, dan zet je volgens de spaarcalculator € 942 per maand opzij. Wil je het met je eigen cijfers zien, dan staat het volledige plan met de opbouw op de pagina over eigen geld voor een huis.

Kom je uit Nederland, dan ben je misschien gewend dat de hypotheek bijna de hele koopsom kan dekken; in Spanje is dat niet de gewoonte. Deze gids rekent daarom alleen met Spanje: Spaanse prijzen, Spaanse belastingen en Spaanse kosten, in euro. Huchy werkt in euro en is gemaakt voor wie in Spanje spaart of koopt. Voor de regels in Nederland of België kijk je bij de officiële informatie van je eigen land.

Het eigen geld in 10 Spaanse plaatsen

De tabel gebruikt de gemiddelde taxatiewaarde per gemeente en een appartement van 80 m² bebouwde oppervlakte. Die 80 m² is onze aanname, om te kunnen vergelijken. De taxatiewaarde is niet de verkoopprijs, maar het is het officiële cijfer per plaats dat het dichtst in de buurt komt. We kozen grote steden en populaire kustplaatsen. De belasting is de ITP van een bestaande woning, tegen het algemene tarief van de regio. De bedragen zijn afgerond op honderden.

Waar elk ITP-tarief vandaan komt:

• Andalusië (Marbella en Málaga) 7%, de Canarische Eilanden (Adeje) 6,5% en de Valenciaanse Gemeenschap (Jávea, Benidorm, Valencia, Alicante en Torrevieja) 9% sinds 1 juni 2026. In die laatste regio stijgt het tarief naar 11% als de woning meer dan € 1.000.000 waard is Spaans ministerie van Financiën, Tributación Autonómica. Medidas 2026, hoofdstuk I, paragraaf 4.1.
• Catalonië rekent 10% tot € 600.000 en de Balearen 8% tot € 400.000 Spaans ministerie van Financiën, Tributación Autonómica. Medidas 2026, hoofdstuk IV, tabellen 66 en 73. De appartementen uit de tabel in Barcelona en Palma blijven onder die grenzen.

De tabel gebruikt geen verlaagde tarieven: die hebben elk hun eigen voorwaarden (zie verderop).

Wat je betaalt bij de aankoop: de Spaanse kosten koper

• Eigen geld. Het deel van de prijs dat de hypotheek niet dekt. Het grootste bedrag, en het bedrag waar je het langst voor spaart.
• Belasting op de aankoop. ITP bij een bestaande woning. Bij nieuwbouw 10% btw (IVA) over de prijs BOE, Spaanse btw-wet (Ley 37/1992), artikel 91.Uno.1.7.º, plus de AJD, een belasting op de notariële akte. Die is 0,75% in Madrid en op de Canarische Eilanden, 1,2% in Andalusië, 1,4% in de Valenciaanse Gemeenschap en 1,5% in onder meer Catalonië en de Balearen Spaans ministerie van Financiën, Tributación Autonómica. Medidas 2026, hoofdstuk I, paragraaf 4.2. Op de Canarische Eilanden geldt voor nieuwbouw geen btw maar de eigen IGIC (Canarische indirecte belasting) BOE, wet op het Canarische economisch-fiscale stelsel (Ley 20/1991), artikel 3.
• Notaris. De notaris rekent volgens een officieel tarief. Volgens de wet betaalt de koper de afschriften van de akte en de verkoper het origineel, tenzij jullie iets anders afspreken Spaanse beroepsorde van registrateurs (Colegio de Registradores), ‘¿Qué costes genera la compra de una vivienda?’.
• Eigendomsregister (Registro de la Propiedad). De inschrijving op jouw naam betaal je zelf, ook volgens een vast tarief.
• Taxatie. Neem je een hypotheek, dan betaal je de taxatie van de woning zelf. De notaris, het eigendomsregister en het administratiekantoor voor de hypotheek betaalt de bank Banco de España, Portal del Cliente Bancario, ‘¿Qué gastos te toca pagar cuando contratas una hipoteca?’.
• Administratiekantoor (gestoría). Alleen als je er zelf een inschakelt voor de koop.

We tellen geen bedrag op voor notaris, eigendomsregister en taxatie: er is geen officieel gemiddelde dat we kunnen noemen. Vraag een offerte bij de notaris en de taxateur en tel dat op bij je doel.

Waarom 20% eigen geld in Spanje

Het eigen geld is wat je zelf inbrengt op de dag dat je tekent. De bank leent de rest met de hypotheek, maar niet de hele prijs. Volgens het ICO, de financieringsinstelling van de Spaanse staat, leent een bank in Spanje gewoonlijk 80% van de koopsom, zodat de koper 20% zelf gespaard moet hebben ICO (Instituto de Crédito Oficial), garantieregeling voor de aankoop van een eerste woning.

De bank kijkt niet alleen naar de prijs, maar ook naar de taxatie. In de garantieregeling van het ICO wordt de lening bijvoorbeeld berekend over het laagste van de twee. Betaal je meer dan de taxatie aangeeft, dan komt het verschil meestal uit je eigen zak. Daarom is het verstandig om wat marge te houden en je doel niet tot op de euro af te stemmen.

Woon je nog niet in Spanje, vraag dan bij de bank na welke voorwaarden voor jou gelden. Elke bank beslist zelf hoeveel ze leent en aan wie.

Tweede woning of verhuizen: wat er verandert

Voor het eigen geld maakt het weinig uit of je een vakantiewoning koopt of naar Spanje verhuist. De 20% en de belasting blijven gelijk. Twee dingen verschillen wel.

Het tarief. Elke regio uit de tabel heeft verlaagde tarieven voor de aankoop van een hoofdverblijfplaats door bepaalde groepen, zoals jongeren of grote gezinnen Spaans ministerie van Financiën, Tributación Autonómica. Medidas 2026, hoofdstuk I, paragraaf 4.1. Voor een tweede woning gelden ze meestal niet: reken dan met het algemene tarief uit de tabel. Ga je er wonen, kijk dan of jouw regio een verlaagd tarief heeft voor jouw situatie.

De garantie van het ICO. De Spaanse staat heeft een garantieregeling waarmee de bank meer dan 80% kan lenen. Dit zegt het ICO over de regeling die nu loopt ICO, garantieregeling voor de aankoop van een eerste woning:

• Voor wie. Voor jongeren tot en met 35 jaar (bij het tekenen ben je nog geen 36) en voor gezinnen met minderjarige kinderen ten laste, zonder leeftijdsgrens.
• Wonen in Spanje. Je moet meerderjarig zijn en de twee jaar voor de aanvraag onafgebroken legaal in Spanje hebben gewoond.
• Welke woning. Alleen je eerste woning, als vaste hoofdverblijfplaats in Spanje. Een vakantiewoning valt erbuiten.
• Wat ze dekt. Tot 20% van de lening, of 25% als de woning energielabel D of beter heeft.
• Tot wanneer. Leningen met garantie kunnen worden getekend tot en met 31 december 2027.

Wat de garantie niet dekt, is net zo belangrijk. De lening wordt berekend over de prijs of de taxatie, zonder belastingen en kosten. De ITP of de btw, de notaris, het eigendomsregister en de taxatie betaal je dus nog steeds zelf. En de bank beslist zelf of ze de lening geeft: aan de voorwaarden voldoen geeft nog geen recht op een hypotheek.

Hoeveel per maand, per looptijd

Met het hoogste bedrag uit de eerste alinea, € 56.520, en zonder iets opzij te hebben gezet, is je spaarbedrag volgens de spaarcalculator:

• In 3 jaar (36 maanden): € 1.570 per maand.
• In 4 jaar (48 maanden): € 1.178 per maand.
• In 5 jaar (60 maanden): € 942 per maand.
• In 7 jaar (84 maanden): € 673 per maand.
• In 10 jaar (120 maanden): € 471 per maand.

Heb je al iets opzijgezet, trek dat dan af van je doel en het spaarbedrag daalt. Past het bedrag niet in je maandbudget, dan heb je drie knoppen om aan te draaien: een langere looptijd, een andere plaats of wijk met een lagere waarde, of minder vierkante meters. Elk daarvan verandert het bedrag uit de tabel.

De spaarcalculator rekent met 0%. Hij gaat er niet van uit dat je geld groeit. Krijg je onderweg rente, dan ben je eerder klaar, maar het plan rekent er niet op.

Waar je het eigen geld bewaart

Huchy koopt niets, geeft geen advies en bewaart je geld niet. Huchy houdt bij hoe ver je bent met je doel. Waar je het geld bewaart, bepaal je zelf. Voor geld dat je op een vaste datum nodig hebt, worden meestal deze soorten producten vergeleken, zonder merknamen:

• Spaarrekening met rente. Je kunt het geld opnemen wanneer je wilt. De rente kan veranderen en soms is er een maximumsaldo of een tijdelijke actie.
• Termijndeposito. Je zet het geld een tijd vast tegen een afgesproken rente. Neem je het eerder op, dan kan er een boete zijn.
• Kortlopend staatspapier. Zoals de Spaanse Letras del Tesoro. Dat heeft een vaste einddatum en koop je via een veiling of via een bank.

In Spanje dekt het depositogarantiefonds tegoeden op rekeningen tot € 100.000 per rekeninghouder per bank Fondo de Garantía de Depósitos de Entidades de Crédito (Spaans depositogarantiefonds). Spaar je meer, houd dan rekening met die grens.

Vergelijk voor je het geld verplaatst hoe snel je erbij kunt, hoe lang het vaststaat, wat het kost en wat er gebeurt als je het eerder nodig hebt. Voor geld met een datum geldt: wat aan de beurs hangt, gaat op en neer. Staat die laag op de dag dat je tekent, dan kan er een deel van je eigen geld ontbreken. Omdat Nederland, België en Spanje allemaal de euro hebben, speelt een wisselkoers geen rol.

Samen sparen

Kopen jullie met z'n tweeën, spreek dan eerst één bedrag af: het eigen geld, de belasting en wat notaris en taxateur opgeven. Beslis daarna hoe jullie het spaarbedrag verdelen. Er zijn twee gangbare manieren:

• Gelijk verdelen. Ieder legt elke maand de helft in. Dat is eenvoudig als jullie inkomens op elkaar lijken.
• Naar verhouding van het inkomen. Verdient de een 60% van wat er binnenkomt, dan legt die 60% van het spaarbedrag in. De inspanning is dan voor allebei even groot.

Noteer wie hoeveel heeft ingelegd. Gaat de koop niet door, dan voorkomt dat discussie. Vandaag kan ieder van jullie in Huchy een eigen doel maken met het eigen deel van het totaal en elke maand zien hoeveel er nog ontbreekt.

Vragen jullie de garantie van het ICO aan, dan moeten jullie allebei aan de voorwaarden voldoen, en jullie gezamenlijke inkomen mag niet hoger zijn dan jullie afzonderlijke inkomensgrenzen bij elkaar opgeteld ICO, garantieregeling voor de aankoop van een eerste woning.

Veelgemaakte fouten

1. Alleen de 20% sparen. Zonder de belasting kom je duizenden euro's tekort. In Barcelona is de ITP uit de tabel al € 36.800.
2. Rekenen met de vraagprijs. De bank kijkt ook naar de taxatie. Valt die lager uit dan de prijs, dan leent de bank minder en stijgt je eigen geld.
3. Rekenen met de regels van thuis. Wat je in Nederland of België kunt lenen en wat de kosten koper daar zijn, zegt niets over Spanje.
4. Inrichting en verhuizing vergeten. Die zitten niet in de hypotheek. Heb je ze nodig, tel ze dan als aparte post bij je doel op.
5. Rekenen op de garantie van het ICO voor een vakantiewoning. Die is alleen voor je eerste hoofdverblijfplaats in Spanje, en ook dan dekt ze geen belasting of kosten.
6. Geld verspreid zonder overzicht. Drie rekeningen en een spaarpot thuis: aan het eind weet je niet of je op schema ligt. Alles in één doel met een spaarbedrag zegt je elke maand of je het haalt.

Je bedrag als doel

Het eigen geld voor een huis in Spanje is in 2026 20% van de prijs, plus de belasting van de regio en de kosten van notaris, eigendomsregister en taxatie. Voor een appartement van 80 m² tegen de gemiddelde taxatiewaarde in Spanje is dat € 48.984 tot € 56.520 zonder die kosten; in Barcelona en Marbella rond de € 100.000 of meer. Maak je eigen berekening met de prijs die je zoekt, het tarief van de regio en de offertes die je krijgt, en zet die om in een spaarbedrag per maand. Op de pagina over eigen geld voor een huis staan de volledige opbouw en de spaarcalculator met het doel al ingevuld. Wil je eerst weten hoeveel je elke maand overhoudt, lees dan hoe je een huishoudboekje bijhoudt.