Kontantinsats i Spanien: hur mycket du behöver och vad köpet kostar

För att köpa en lägenhet på 80 m² i Spanien 2026 behöver du spara ihop 20 % av priset plus skatten vid köpet. Med landets genomsnittliga värderingsvärde, 2 355 € per kvadratmeter andra kvartalet 2026 Spaniens bostadsministerium (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana), genomsnittligt värderingsvärde för fria bostäder, hela landet, andra kvartalet 2026 (på spanska), kostar en sådan lägenhet runt 188 400 €. Kontantinsatsen på 20 % blir 37 680 €. Är bostaden begagnad betalar du överlåtelseskatt (ITP), där den allmänna skattesatsen går från 6 % i Madrid till 10 % i Katalonien Spaniens finansministerium (Ministerio de Hacienda), Tributación Autonómica. Medidas 2026, kapitel I (på spanska): 11 304 € till 18 840 €. Totalt mellan 48 984 € och 56 520 €, och då är notarie, inskrivning och värdering inte medräknade. På fem år blir det enligt sparkalkylatorn 942 € i månaden med den högre siffran. Vill du räkna på ditt eget fall finns hela planen med alla poster på sidan om att spara till kontantinsats i Spanien.

Kontantinsatsen i tio spanska städer

Tabellen utgår från det genomsnittliga värderingsvärdet i varje kommun och en lägenhet på 80 m² bruttoarea, ett antagande vi gör för att kunna jämföra. Värderingsvärdet är inte försäljningspriset, men det är den officiella siffra per stad som ligger närmast. Skatten är ITP för en begagnad bostad med den allmänna skattesatsen i regionen. Beloppen är avrundade till närmaste hundratal.

Här kommer skattesatserna ifrån:

• Madrid 6 %, Kanarieöarna 6,5 %, Andalusien 7 %, Murcia 7,75 % och Valenciaregionen 9 % (i Valencia sedan den 1 juni 2026) Spaniens finansministerium, Tributación Autonómica. Medidas 2026, kapitel I, avsnitt 4.1 (på spanska).
• Katalonien tar ut 10 % upp till 600 000 €, och Aragonien och Balearerna 8 % upp till 400 000 € Spaniens finansministerium, Tributación Autonómica. Medidas 2026, kapitel IV, tabell 66, 71 och 73 (på spanska). Lägenheterna i tabellen ligger under de gränserna.
• I Bizkaia beskattas en begagnad bostad med 4 %, och med 2,5 % om den är högst 120 m² bruttoarea, ska bli din permanentbostad och du inte äger mer än 25 % av en annan bostad i samma kommun Diputación Foral de Bizkaia, Norma Foral 1/2011 om ITP och AJD, lydelse per 20 april 2026 (på spanska). Tabellen använder 2,5 % eftersom en lägenhet på 80 m² som du själv ska bo i oftast uppfyller kraven. Annars stiger skatten till runt 11 300 € med 4 %.

Många regioner har lägre skattesatser för unga, för stora familjer eller för bostäder med lägre värde. Vi har inte räknat med dem, eftersom var och en har sina egna villkor. Kontrollera vad som gäller i din region innan du bestämmer din siffra.

Det här betalar du när du köper

• Kontantinsats. Den del av priset som bolånet inte täcker. Det är den största posten.
• Skatten vid köpet. ITP om bostaden är begagnad. Är den nybyggd betalar du i stället 10 % moms på priset BOE, spanska momslagen (Ley 37/1992), artikel 91.Uno.1.7.º (på spanska) plus AJD, skatten på den notariella handlingen, som i de flesta regioner ligger mellan 0,75 % (Madrid och Kanarieöarna) och 1,5 % Spaniens finansministerium, Tributación Autonómica. Medidas 2026, kapitel I, avsnitt 4.2 (på spanska). På Kanarieöarna har nybyggda bostäder ingen moms utan den kanariska motsvarigheten IGIC.
• Notarie. Köpet skrivs under hos en notarie, som tar betalt enligt en officiell taxa. Enligt lag, om inget annat avtalas, betalar köparen kopiorna av köpehandlingen och säljaren originalet Spaniens fastighetsregistrerares förening (Colegio de Registradores), ”¿Qué costes genera la compra de una vivienda?” (på spanska).
• Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Inskrivningen i ditt namn betalar du, också den enligt taxa.
• Värdering. Om du tar ett bolån betalar du värderingen av bostaden; notarie, inskrivning och handläggning av själva lånet betalar banken Banco de España, Portal del Cliente Bancario, ”¿Qué gastos te toca pagar cuando contratas una hipoteca?” (på spanska).
• Gestoría. En byrå som sköter pappersarbetet. Den kostar bara om du själv anlitar den för köpet.

Vi lägger inte till något belopp för notarie, inskrivning och värdering, eftersom det inte finns något officiellt genomsnitt att hänvisa till: det beror på priset, på hur lång köpehandlingen är och på varje aktör. Be notarien och värderingsfirman om en offert och lägg till beloppet i ditt mål.

Därför räknar man med 20 % i Spanien

Kontantinsatsen är de pengar du själv lägger på bordet när du skriver på. Banken lånar ut resten med bolånet, men inte hela priset. Enligt ICO, det statliga kreditinstitut som sköter den spanska bolånegarantin, ligger bolånet i vanlig bankpraxis på 80 % av köpesumman, så köparen behöver ha 20 % i eget sparande ICO, Línea de avales para la adquisición de primera vivienda (på spanska). Hemma är du kanske van vid att bolånet täcker en större del av priset; i Spanien är 80 % det vanliga.

Banken tittar inte bara på priset utan också på värderingen. I ICO:s garantiprogram räknas lånet till exempel på det lägre av de två. Betalar du mer än vad värderingen säger får du oftast stå för skillnaden själv. Ha därför lite marginal i målet.

Spaniens ungdomsråd (Consejo de la Juventud de España) räknar med ett eget sparande på 30 % av bostadens värde: 2025 var det 66 900 €, motsvarande 4,7 årslöner för en ung anställd Consejo de la Juventud de España, Observatorio de Emancipación, sammanställning för 2025 (på spanska).

Skatten skiljer sig mellan regionerna

Skatten är det som varierar mest mellan städerna. För samma lägenhet på 188 400 € är skillnaden mellan 6 % och 10 % hela 7 536 €. I tabellen har Bilbao högre värderingsvärde än Valencia men mindre att spara, tack vare den lägre skattesatsen i Bizkaia.

Tre saker att kontrollera innan du bestämmer din siffra:

1. Om bostaden är nybyggd eller begagnad. Nybyggd: moms plus AJD. Begagnad: ITP. Du betalar inte båda.
2. Om din region har en lägre skattesats som gäller dig. Efter ålder, stor familj eller bostadens värde. Alla regioner utom Baskien och Navarra, som har egna skatteregler, har någon sådan Spaniens finansministerium, Tributación Autonómica. Medidas 2026, kapitel I, avsnitt 4.1 (på spanska).
3. Om priset går över en gräns. I Katalonien, Aragonien och på Balearerna stiger skattesatsen över ett visst värde på bostaden.

Så mycket behöver du spara per månad

Med den högre siffran från första stycket, 56 520 €, och utan något sparat från början blir sparbeloppet per månad enligt sparkalkylatorn:

• På 3 år (36 månader): 1 570 € i månaden.
• På 4 år (48 månader): 1 178 € i månaden.
• På 5 år (60 månader): 942 € i månaden.
• På 7 år (84 månader): 673 € i månaden.
• På 10 år (120 månader): 471 € i månaden.

Om du redan har lagt undan en del drar du av det från målet, och sparbeloppet sjunker. Om beloppet inte ryms i din lön kan du ändra tre saker: förläng tiden, välj en stad eller ett område med lägre värde, eller välj en mindre bostad. Vill du testa andra belopp och datum kan du använda sparkalkylatorn.

Sparkalkylatorn räknar med 0 % ränta: den utgår inte från att pengarna växer. Får du ränta medan du sparar når du målet tidigare, men planen räknar inte med det.

Om du bor i Sverige och köper i Spanien

Den här guiden gäller köp i Spanien, med spanska skatter och spanska officiella siffror. Köper du i Sverige gäller svenska regler, och de tar guiden inte upp. Huchy räknar i euro för alla, eftersom appen är spansk och priset på en bostad i Spanien är i euro.

Några saker är bra att tänka på om dina pengar finns i Sverige:

• Valutan. Bostaden betalas i euro. Sparar du i kronor ändras det du behöver i kronor med växelkursen. Sätt målet i euro, så ser du varje månad hur mycket du har kvar i den valuta du ska betala i.
• Banken bedömer dig. Det är banken som bestämmer om du får lån och på vilka villkor, efter sina egna kriterier. Räkna inte med ett visst lån innan banken har sagt ja.
• ICO-garantin kräver att du bor i Spanien. Enligt ICO ska köparna ha bott lagligt i Spanien utan avbrott under de två år som ligger före ansökan ICO, Línea de avales para la adquisición de primera vivienda (på spanska). Har du bott i Spanien kortare tid än två år, eller bor du kvar i Sverige, gäller den inte dig.

Var du kan ha pengarna medan du sparar

Huchy förvarar inte dina pengar och investerar dem inte: Huchy håller koll på ditt mål. Var du har pengarna bestämmer du själv. För pengar som ska användas ett visst datum är det här de typer av sparformer som brukar jämföras, utan att vi nämner några namn:

• Sparkonto med ränta. Du kan ta ut pengarna när du vill. Räntan kan ändras, och ibland finns ett tak för saldot eller en tidsgräns för erbjudandet.
• Fasträntekonto. Du binder pengarna en viss tid till en avtalad ränta. Tar du ut dem tidigare kan det kosta en avgift.
• Korta statspapper. Spanska statsskuldväxlar (Letras del Tesoro) och liknande. De har ett fast förfallodatum.

Insättningar i spanska kreditinstitut täcks av den spanska insättningsgarantin upp till 100 000 € per insättare och institut Fondo de Garantía de Depósitos de Entidades de Crédito, den spanska insättningsgarantin (på spanska). Ska du spara ihop mer än så, tänk på den gränsen.

Innan du flyttar pengarna, jämför tillgänglighet, bindningstid, avgifter och vad som händer om du behöver dem tidigare. För pengar med ett datum gäller att börsen går upp och ner: står den lågt när det är dags att skriva på kan en del av kontantinsatsen saknas.

ICO-garantin för unga: vad den täcker och inte

Spanska staten har en garanti, som ICO sköter, för att banken ska kunna låna ut mer än 80 %. Så här beskriver ICO den garanti som gäller nu ICO, Línea de avales para la adquisición de primera vivienda (på spanska):

• Vem den gäller. Unga som är högst 35 år (ingen av köparna får ha fyllt 36 när lånet tecknas) och familjer med minderåriga barn att försörja, utan åldersgräns, som köper sin första permanentbostad i Spanien.
• Vad den täcker. Upp till 20 % av lånet, eller 25 % om bostaden har energiklass D eller bättre. Garantin gäller bolånets 10 första år.
• Förmögenhet. Ingen av köparna får ha en nettoförmögenhet över 150 000 €. Högst två köpare.
• Inkomst. Som huvudregel högst 4,5 gånger IPREM, det spanska referensindexet för inkomster, alltså 37 800 € brutto per år och köpare. I vissa provinser är gränsen högre, upp till 5,5, 6,5 eller 7,5 gånger IPREM, beroende på hur dyrt det är att köpa ICO, pressmeddelande den 24 juni 2026 (på spanska). Madrid, Barcelona, Málaga, Balearerna och Bizkaia hör till gruppen med 7,5; Valencia, Zaragoza och Las Palmas till gruppen med 5,5.
• Högsta pris. Varje region har ett högsta tillåtet pris. Titta i ICO:s tabell innan du börjar leta bostad.
• Hur länge. Lån med garanti kan tecknas till och med den 31 december 2027.

Lånet med garanti räknas på priset eller värderingen, utan skatter och kostnader. ITP eller moms, notarie, inskrivning och värdering står du fortfarande för. Med den genomsnittliga lägenheten på 188 400 € är det mellan 11 304 € och 18 840 € bara i skatt. Garantin sänker ditt mål, men den tar inte bort det.

Lånet söks dessutom hos ett kreditinstitut som är anslutet till garantin, och det är institutet som avgör om du får lånet efter sina egna kriterier. Att du uppfyller villkoren betyder inte att du får bolånet.

Spara tillsammans

Köper ni som par, bestäm först en enda siffra: kontantinsatsen, skatten och det notarien och värderingsfirman säger. Bestäm sedan hur ni delar på sparbeloppet. Det finns två vanliga sätt:

• Lika delar. Var och en sätter in hälften varje månad. Det är enkelt när lönerna liknar varandra.
• Efter inkomst. Om den ena tjänar 60 % av hushållets inkomst sätter den personen in 60 % av sparbeloppet.

Skriv ner hur mycket var och en har satt in. I Huchy kan var och en i dag skapa ett eget mål med sin del av summan och se varje månad hur mycket som återstår.

Söker ni ICO-garantin måste båda uppfylla villkoren, och era sammanlagda inkomster får inte gå över summan av var och ens gräns ICO, Línea de avales para la adquisición de primera vivienda (på spanska).

Vanliga misstag

1. Att bara spara 20 %. Utan skatten blir siffran tusentals euro för låg. I Barcelona är ITP i tabellen 36 800 €.
2. Att räkna med priset i annonsen. Banken tittar också på värderingen. Hamnar den under priset växer den del som banken inte lånar ut, och kontantinsatsen blir större.
3. Att glömma flytten och möblerna. De ingår inte i bolånet. Behöver du dem, lägg till dem i målet som en egen post.
4. Att inte kolla de lägre skattesatserna. Efter ålder, familj eller storlek, som i Bizkaia, kan skatten bli betydligt lägre.
5. Att ha pengarna utspridda utan att veta hur mycket du har lagt undan. Tre konton och en spargris hemma: till slut vet du inte om du ligger före eller efter. Samlar du allt i ett mål med ett sparbelopp ser du varje månad om du hinner.
6. Att tro att garantin betalar allt. Den täcker en del av lånet, inte skatterna eller kostnaderna.

Din siffra som ett mål

Det du behöver spara ihop för en bostad i Spanien 2026 är 20 % av priset plus skatten i din region och kostnaderna för notarie, inskrivning och värdering. För en lägenhet på 80 m² till det genomsnittliga värderingsvärdet i Spanien blir det mellan 48 984 € och 56 520 € före de kostnaderna; i Madrid eller Barcelona mer än 110 000 €. Gör din egen beräkning med priset på bostäderna du tittar på, skatten i din region och offerterna du får, och gör om den till ett sparbelopp per månad. På sidan om att spara till kontantinsats i Spanien finns hela uppdelningen och sparkalkylatorn med målet redan ifyllt.