Ипотека в Испании для иностранцев: сколько накопить на первый взнос

Ипотека в Испании не покрывает всю цену: чтобы купить квартиру 80 м² в 2026 году, нужно собрать 20 % цены и налог на покупку. По средней оценочной стоимости жилья в стране, 2 355 € за квадратный метр во втором квартале 2026 года Министерство жилищного строительства Испании (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana), средняя оценочная стоимость свободного жилья, вся страна, 2-й квартал 2026 г., такая квартира стоит около 188 400 €. 20 % от этой суммы составляют 37 680 €. Если жильё вторичное, общая ставка налога ITP (налог на передачу имущества) составляет от 6 % в Мадриде до 10 % в Каталонии Министерство финансов Испании (Ministerio de Hacienda), Tributación Autonómica. Medidas 2026, глава I, то есть налог составит от 11 304 € до 18 840 €. Всего от 48 984 € до 56 520 €, и это ещё без нотариуса, реестра и оценки. Если копить пять лет, калькулятор даёт 942 € в месяц для верхней суммы. Посчитать свой случай можно на странице о том, как накопить на квартиру в Испании: там есть полный план и состав цели.

Сумма в 10 городах Испании

В таблице взята средняя оценочная стоимость жилья в каждом городе и квартира 80 м² общей площади. Площадь мы выбрали сами, чтобы города можно было сравнить. Оценочная стоимость не равна цене продажи, но это самый близкий официальный ориентир по городам, который публикует министерство. Налог в таблице: ITP для вторичного жилья по общей ставке своего региона. Суммы округлены до сотен.

Откуда взяты ставки ITP:

• Мадрид 6 %, Канарские острова 6,5 %, Андалусия 7 %, Мурсия 7,75 % и Валенсийское сообщество 9 % (с 1 июня 2026 года) Министерство финансов Испании, Tributación Autonómica. Medidas 2026, глава I, раздел 4.1.
• Каталония применяет 10 % до 600 000 €, Арагон и Балеарские острова 8 % до 400 000 € Министерство финансов Испании, Tributación Autonómica. Medidas 2026, глава IV, таблицы 66, 71 и 73. Квартиры из таблицы в этих городах дешевле этих порогов.
• В Бискайе вторичное жильё облагается по ставке 4 %, а если площадь не больше 120 м², жильё будет основным местом проживания и вам не принадлежит больше 25 % другого жилья в том же муниципалитете, то по ставке 2,5 % Провинциальный совет Бискайи (Diputación Foral de Bizkaia), Norma Foral 1/2011 об ITP и AJD, редакция с изменениями по 20.04.2026. В таблице стоит 2,5 %: квартира 80 м², в которой вы будете жить, обычно под это условие подходит. Если нет, по ставке 4 % налог вырастет примерно до 11 300 €.

Во многих регионах есть пониженные ставки для молодых, многодетных семей или недорогого жилья. Мы их не применяли, потому что у каждой свои условия. Проверьте ставку своего региона, прежде чем назначать сумму цели.

Из чего складываются расходы на покупку

• Первый взнос. Часть цены, которую не покрывает ипотека. Это самая большая сумма, и копить её дольше всего.
• Налог на покупку. ITP, если жильё вторичное. Если новое, то 10 % НДС (IVA) от цены Официальный бюллетень Испании (BOE), Закон 37/1992 об НДС, статья 91.Uno.1.7.º и налог на нотариальные акты AJD: в регионах общего режима (во всех, кроме Страны Басков и Наварры) он составляет от 0,75 % в Мадриде и на Канарах до 1,5 % в большинстве регионов Министерство финансов Испании, Tributación Autonómica. Medidas 2026, глава I, раздел 4.2. На Канарских островах вместо НДС новое жильё облагается канарским косвенным налогом IGIC.
• Нотариус. Нотариус работает по официальному тарифу. По закону, если стороны не договорились иначе, покупатель оплачивает копии договора, а продавец оригинал (escritura matriz) Коллегия регистраторов Испании (Colegio de Registradores), «¿Qué costes genera la compra de una vivienda?».
• Реестр недвижимости (Registro de la Propiedad). Регистрацию квартиры на ваше имя оплачиваете вы, тоже по тарифу.
• Оценка. Если вы берёте ипотеку, оценку жилья оплачивает клиент, а нотариуса, реестр и оформление самой ипотеки оплачивает банк Банк Испании (Banco de España), Portal del Cliente Bancario, «¿Qué gastos te toca pagar cuando contratas una hipoteca?».
• Оформление (gestoría). Только если вы сами нанимаете агентство для сделки.

Общую сумму на нотариуса, реестр и оценку мы не прибавляем: официальной средней цифры, на которую можно сослаться, нет. Она зависит от цены, объёма договора и конкретного специалиста. Запросите расчёт у нотариуса и у оценщика и добавьте эту сумму в цель.

Ипотека в Испании для иностранцев: что меняется

Налоги из таблицы считаются по жилью и региону, где оно находится. Для иностранца добавляются другие вопросы: документы, госгарантия и то, сколько готов дать банк.

• NIE. Иностранцы, у которых есть экономические, профессиональные или другие интересы в Испании, получают личный идентификационный номер иностранца (NIE) BOE, Королевский декрет 1155/2024, регламент об иностранцах, статья 205. По регламенту этот номер указывается во всех документах, которые вам выдают или оформляют.
• Решение банка. Перед выдачей ипотеки банк изучает вашу платёжеспособность: проверяет нынешние и ожидаемые доходы, имущество, расходы и обязательства, оценивает жильё и смотрит ваши долги в CIRBE, центральном реестре рисков Банка Испании Банк Испании, Portal del Cliente Bancario, «Contratación de la hipoteca».
• Нерезиденты. Официальной цифры, какую долю цены банк финансирует нерезиденту, мы не нашли ни у Банка Испании, ни у Института официального кредита (Instituto de Crédito Oficial, ICO). Поэтому в гайде её нет. Если вы не живёте в Испании, спросите в банке, какой процент он готов дать, и пересчитайте цель: каждые 5 % цены квартиры за 188 400 € добавляют к первому взносу 9 420 €.
• Госгарантия ICO (aval ICO). Её даёт государство через ICO. Она доступна только тем, кто легально и непрерывно живёт в Испании не меньше двух лет (подробнее ниже). Если вы приехали недавно или живёте за границей, считайте цель без гарантии.
• Валюта. Huchy считает всё в евро, и сделка в Испании тоже в евро. Если ваша зарплата в другой валюте, курс меняет то, сколько евро вы откладываете каждый месяц. Если ипотека выдана не в валюте вашего дохода или страны, где вы живёте, закон даёт вам право перевести её в валюту, в которой вы получаете основную часть дохода (или, если вы живёте в другой стране ЕС, в валюту этой страны) BOE, Закон 5/2019 о договорах кредитования недвижимости, статья 20.

Цифры по другим странам в этом гайде мы не приводим. Huchy работает в евро для тех, кто копит или покупает в Испании, поэтому все цены, налоги и гарантии здесь испанские.

Что такое первый взнос и почему 20 %

Первым взносом называют деньги, которые вы вносите сами в день подписания договора (в банковских документах это первоначальный взнос). Остальное даёт банк по ипотеке, но не всю цену. По данным ICO, обычная практика банков: кредит на 80 % от цены покупки, поэтому покупателю нужны 20 % собственных накоплений ICO, Línea de avales para la adquisición de primera vivienda.

Банк смотрит не только на цену, но и на оценку. Например, в программе гарантий ICO кредит считается от меньшей из двух сумм. Если вы платите больше, чем показала оценка, разницу обычно доплачиваете из своих денег. Поэтому сумму цели лучше назначать с запасом, а не впритык.

Совет молодёжи Испании (Consejo de la Juventud de España) закладывает в расчёт накопления в размере 30 % стоимости жилья: в 2025 году это 66 900 €, или 4,7 года полной зарплаты молодого наёмного работника Совет молодёжи Испании, Observatorio de Emancipación, итоги 2025 года. Иначе говоря, 20 % цены недостаточно.

Налог зависит от региона

Сильнее всего от города к городу меняется налог. Для одной и той же квартиры за 188 400 € разница между 6 % и 10 % составляет 7 536 €. В таблице это хорошо видно: в Бильбао оценочная стоимость выше, чем в Валенсии, а копить нужно меньше из-за пониженной ставки.

Три вопроса, которые стоит проверить, прежде чем назначить сумму:

1. Новое жильё или вторичное. Новое: НДС и AJD. Вторичное: ITP. Оба налога одновременно не платят.
2. Есть ли в вашем регионе пониженная ставка для вас. По возрасту, для многодетных или по стоимости жилья. Какая-то льгота есть во всех регионах общего режима Министерство финансов Испании, Tributación Autonómica. Medidas 2026, глава I, раздел 4.1.
3. Не попадает ли цена в следующий порог. В Каталонии, Арагоне и на Балеарских островах ставка растёт, если жильё дороже определённой суммы.

Ставку ITP устанавливает регион, где находится жильё Министерство финансов Испании, Tributación Autonómica. Medidas 2026, глава I, раздел 4.1. У льгот обычно есть свои условия, например основное место проживания, как в Бискайе, так что проверьте их до покупки.

Сколько откладывать в месяц

Для верхней суммы из первого абзаца, 56 520 €, если начинать с нуля, план на месяц по калькулятору выглядит так:

• За 3 года (36 месяцев): 1 570 € в месяц.
• За 4 года (48 месяцев): 1 178 € в месяц.
• За 5 лет (60 месяцев): 942 € в месяц.
• За 7 лет (84 месяца): 673 € в месяц.
• За 10 лет (120 месяцев): 471 € в месяц.

Если вы уже что-то отложили, вычтите это из цели, и план станет меньше. Если план не помещается в зарплату, есть три рычага: продлить срок, искать в городе или районе подешевле или уменьшить площадь.

Калькулятор считает при 0 %: он не предполагает, что ваши деньги будут расти. Если за время накоплений вы получите проценты, придёте к цели раньше, но план на них не рассчитывает.

Где хранить накопления

Huchy не хранит ваши деньги и не инвестирует их. Huchy только ведёт учёт цели. Где держать деньги, решаете вы. Для денег, которые понадобятся к определённой дате, обычно сравнивают такие типы продуктов, без названий банков:

• Накопительный счёт. Деньги можно снять в любой момент. Ставка может меняться, а иногда есть лимит суммы или срок акции.
• Срочный вклад. Деньги лежат определённый срок под оговорённый процент. Если снять раньше, может быть штраф.
• Краткосрочные государственные ценные бумаги. Казначейские векселя (Letras del Tesoro) и похожие бумаги. У них фиксированный срок погашения, их покупают на аукционе или через банк.

Денежные вклады в кредитных организациях защищены Фондом гарантирования депозитов (Fondo de Garantía de Depósitos) в пределах 100 000 € на одного вкладчика в одной организации Фонд гарантирования депозитов кредитных организаций Испании (Fondo de Garantía de Depósitos de Entidades de Crédito). Если вы собираете больше, учитывайте этот лимит.

Прежде чем перевести деньги, сравните, как быстро их можно снять, срок, комиссии и что будет, если деньги понадобятся раньше. Для денег, которые нужны к определённой дате, важно помнить: курсы на бирже растут и падают, и если ко дню подписания они окажутся внизу, части первого взноса может не хватить.

Госгарантия ICO: что она покрывает и что нет

У государства есть программа гарантий, которой управляет ICO, чтобы банк мог дать больше 80 %. Вот что ICO пишет о действующей программе ICO, Línea de avales para la adquisición de primera vivienda:

• Для кого. Для молодых до 35 лет включительно (на дату подписания никому из покупателей не должно исполниться 36 лет) и для семей с несовершеннолетними детьми на иждивении без ограничения возраста, которые покупают первое жильё для постоянного проживания в Испании.
• Проживание. Все покупатели должны быть совершеннолетними и законно проживать в Испании непрерывно в течение двух лет до подачи заявки. Для иностранца это главное условие.
• Что покрывает. До 20 % кредита или до 25 %, если у жилья энергетический класс D или выше.
• Имущество. Чистое имущество каждого покупателя не больше 150 000 €. Покупателей не больше двух.
• Доходы. В общем случае до 4,5 IPREM (государственный индикатор дохода, по которому дают доступ к пособиям), то есть 37 800 € брутто в год на покупателя, а в части провинций лимит выше ICO, пресс-релиз от 24 июня 2026 года.
• До какого срока. Кредиты с гарантией можно подписать до 31 декабря 2027 года.

Не менее важно, чего гарантия не покрывает. Кредит с гарантией считается от цены или оценки без налогов и расходов. ITP или НДС, нотариус, реестр и оценка остаются на вас. Для средней квартиры за 188 400 € это не меньше 11 304 € налога в Мадриде и до 18 840 € в Каталонии.

Есть и предел цены. В каждом регионе своя максимальная цена покупки (по действующей таблице ICO): 325 000 € в Мадридском сообществе, 300 000 € в Каталонии и Стране Басков, 275 000 € на Балеарских островах, 250 000 € в Валенсийском сообществе, на Канарах и в Мурсии, 225 000 € в Андалусии ICO, максимальные цены по автономным сообществам. Квартиры из таблицы в Мадриде, Барселоне, Пальме и Малаге дороже этого предела.

Кредит оформляется в банке, который участвует в программе, и банк решает, выдать ли его, по своим внутренним правилам. Соответствие требованиям ипотеку не гарантирует.

Копить вдвоём

Если вы покупаете вдвоём, сначала договоритесь об одной сумме: первый взнос, налоги и то, что скажут нотариус и оценщик. Потом решите, как делить план на месяц. Обычно делают так:

• Поровну. Каждый вносит половину каждый месяц. Это просто, когда зарплаты похожи.
• Пропорционально зарплате. Если один зарабатывает 60 % общего дохода, он вносит 60 % плана. Нагрузка у обоих одинаковая.

Записывайте, кто сколько внёс. Если покупка не состоится, эта запись избавит от споров. Сейчас в Huchy каждый может создать свою цель со своей частью общей суммы и каждый месяц видеть, сколько осталось.

Если вы оформляете госгарантию ICO, требованиям должны соответствовать оба, включая два года законного проживания в Испании, а ваши общие доходы не могут превышать сумму лимитов каждого ICO, Línea de avales para la adquisición de primera vivienda.

Частые ошибки

1. Копить только 20 %. Без налога не хватит нескольких тысяч евро. В Барселоне ITP из таблицы составляет 36 800 €.
2. Считать по цене из объявления. Банк смотрит и на оценку. Если она ниже цены, банк даст меньше, и первый взнос вырастет.
3. Рассчитывать на гарантию ICO без двух лет проживания. Без них гарантии нет, и цель нужно считать полностью.
4. Забыть про переезд и мебель. Их ипотека не покрывает. Если они понадобятся, добавьте их в цель отдельной строкой.
5. Не учитывать курс. Если зарплата не в евро, план в евро зависит от курса. Проверяйте его каждый месяц.
6. Держать деньги в разных местах и не знать, сколько собрано. Одна цель с планом на месяц показывает, укладываетесь ли вы в срок.

Ваша сумма в одной цели

Первый взнос за квартиру в Испании в 2026 году складывается из 20 % цены, налога вашего региона и расходов на нотариуса, реестр и оценку. Для квартиры 80 м² по средней оценочной стоимости в Испании это от 48 984 € до 56 520 € без этих расходов, а в Мадриде или Барселоне больше 110 000 €. Если вы нерезидент, добавьте запас на случай, если банк даст меньше. Посчитайте по цене, которую ищете, и налогу своего региона и превратите сумму в план на месяц. На странице о том, как накопить на квартиру в Испании, есть состав цели и калькулятор с уже заданной целью, в калькуляторе накоплений можно проверить другой срок, а в гайде о том, сколько нужно на финансовую подушку, объясняется, какой запас держать отдельно от первого взноса.