Cuánto hay que ahorrar para la entrada de un piso en 2026

Para la entrada de un piso de 80 m² en España en 2026 tienes que reunir el 20 % del precio más el impuesto de la compra. Al valor tasado medio del país, 2.355 € por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2026 Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, valor tasado medio de vivienda libre, total nacional, 2.º trimestre de 2026, ese piso vale unos 188.400 €. El 20 % son 37.680 €. Si es usado, el tipo general del impuesto de transmisiones (ITP) va del 6 % en Madrid al 10 % en Cataluña Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo I: de 11.304 € a 18.840 €. En total, entre 48.984 € y 56.520 €, y aún faltan la notaría, el registro y la tasación. A cinco años, según la calculadora, son 942 € al mes con la cifra alta. Si quieres verlo con tu caso, en la página para ahorrar la entrada de tu primer piso tienes el plan completo con su desglose.

La cifra en 10 ciudades

La tabla usa el valor tasado medio de cada municipio y un piso tipo de 80 m² construidos, que es un supuesto nuestro para comparar. El valor tasado no es el precio de venta, pero es la referencia oficial más cercana que da el Ministerio por ciudad. El impuesto es el ITP de una vivienda usada con el tipo general de su comunidad o territorio. Las cifras están redondeadas a la centena.

De dónde sale cada tipo del ITP:

• Madrid 6 %, Canarias 6,5 %, Andalucía 7 %, Murcia 7,75 % y Comunitat Valenciana 9 % (este último, desde el 1 de junio de 2026) Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo I, apartado 4.1.
• Cataluña aplica el 10 % hasta 600.000 €, y Aragón y las Illes Balears, el 8 % hasta 400.000 € Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV, tablas 66, 71 y 73. Los pisos de la tabla de esas ciudades quedan por debajo de esos límites.
• En Bizkaia, la vivienda usada tributa al 4 %, y al 2,5 % si no pasa de 120 m² construidos, va a ser tu vivienda habitual y no eres propietario de más del 25 % de otra vivienda en el mismo municipio Diputación Foral de Bizkaia, Norma Foral 1/2011 del ITP y AJD, texto con modificaciones hasta el 20/04/2026. La tabla usa el 2,5 % porque un piso de 80 m² para vivir en él suele cumplirlo; si no, con el 4 % el impuesto sube a unos 11.300 €.

Muchas comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o viviendas de menor valor. No los hemos aplicado porque cada uno tiene sus condiciones: mira el de tu comunidad antes de fijar tu cifra.

Desglose de lo que pagas al comprar

• Entrada. La parte del precio que no cubre la hipoteca. Es la cifra más grande y la que más tarda en reunirse.
• Impuesto de la compra. ITP si el piso es usado. Si es nuevo, el 10 % de IVA sobre el precio BOE, Ley 37/1992 del IVA, artículo 91.Uno.1.7.º más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que en las comunidades de régimen común va del 0,75 % de Madrid y Canarias al 1,5 % de la mayoría Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo I, apartado 4.2. En Canarias, la vivienda nueva no lleva IVA sino IGIC.
• Notaría. El notario cobra por arancel oficial. Por ley, y salvo pacto, el comprador paga las copias de la escritura y el vendedor, la escritura matriz Colegio de Registradores, «¿Qué costes genera la compra de una vivienda?».
• Registro de la Propiedad. La inscripción a tu nombre la pagas tú, también por arancel.
• Tasación. Si pides hipoteca, la tasación del piso la paga el cliente; la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca los paga el banco Banco de España, Portal del Cliente Bancario, «¿Qué gastos te toca pagar cuando contratas una hipoteca?».
• Gestoría. Solo si la contratas tú para la compraventa.

No sumamos una cifra para notaría, registro y tasación porque no hay una media oficial que podamos citar: dependen del precio, de las páginas de la escritura y de cada profesional. Pide presupuesto a la notaría y a la tasadora y añade ese importe a tu meta.

Qué es la entrada y por qué el 20 %

La entrada es el dinero que pones tú el día de la firma. El banco presta el resto con la hipoteca, pero no presta el precio entero. Según el ICO, la práctica bancaria habitual sitúa el préstamo en el 80 % del importe de compra, así que el comprador debe contar con un 20 % de ahorros ICO, Línea de avales para la adquisición de primera vivienda.

El banco no mira solo el precio: también la tasación. En la línea de avales del ICO, por ejemplo, el préstamo se calcula sobre el menor de los dos. Si pagas más de lo que dice la tasación, la diferencia suele salir de tu bolsillo. Por eso conviene tener margen y no ajustar la meta al euro.

El Consejo de la Juventud de España hace la cuenta con un ahorro previo del 30 % del valor de la vivienda: en 2025 eran 66.900 €, el equivalente a 4,7 años de salario completo de una persona joven asalariada Consejo de la Juventud de España, Observatorio de Emancipación, balance general de 2025. Es otra forma de decir lo mismo: la entrada sola no basta.

Los gastos cambian según la comunidad

El impuesto es lo que más varía de una ciudad a otra. Con el mismo piso de 188.400 €, la diferencia entre el 6 % y el 10 % son 7.536 €. En la tabla se ve bien: Bilbao, con un valor tasado más alto que Valencia, sale con menos que ahorrar por el tipo foral reducido.

Tres cosas que mirar antes de fijar tu cifra:

1. Si el piso es nuevo o usado. Nuevo: IVA más AJD. Usado: ITP. No se pagan los dos.
2. Si tu comunidad tiene un tipo reducido para ti. Por edad, por familia numerosa o por el valor de la vivienda. Todas las comunidades de régimen común tienen alguno Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo I, apartado 4.1.
3. Si el precio pasa de un tramo. En Cataluña, Aragón o las Illes Balears el tipo sube por encima de cierto valor del inmueble.

Cuánto ahorrar al mes según el plazo

Con la cifra alta del primer párrafo, 56.520 €, y empezando de cero, la cuota mensual según la calculadora queda así:

• En 3 años (36 meses): 1.570 € al mes.
• En 4 años (48 meses): 1.178 € al mes.
• En 5 años (60 meses): 942 € al mes.
• En 7 años (84 meses): 673 € al mes.
• En 10 años (120 meses): 471 € al mes.

Si ya tienes algo apartado, réstalo de la meta y la cuota baja. Si la cuota que sale no cabe en tu sueldo, tienes tres palancas: alargar el plazo, buscar en una ciudad o un barrio con un valor más bajo, o reducir la superficie. Cada una cambia la cifra de la tabla.

La calculadora trabaja al 0 %: no supone que tu dinero vaya a crecer. Si mientras ahorras recibes intereses, llegarás antes, pero el plan no cuenta con ello.

Dónde guardar lo que ahorras

Huchy no guarda tu dinero ni lo invierte: lleva la cuenta de tu meta. Dónde lo tienes lo decides tú. Para un dinero que vas a usar en una fecha concreta, estos son los tipos de producto que se suelen comparar, sin marcas:

• Cuenta remunerada. Puedes sacar el dinero cuando quieras. El interés puede cambiar y a veces tiene un tope de saldo o un plazo de promoción.
• Depósito a plazo. Inmovilizas el dinero durante un tiempo a un interés pactado. Si lo sacas antes, puede haber penalización.
• Deuda pública a corto plazo. Letras del Tesoro y productos parecidos. Tienen un vencimiento fijo y se compran por subasta o a través de una entidad.

Los depósitos en dinero de las entidades de crédito están cubiertos por el Fondo de Garantía de Depósitos hasta 100.000 € por titular y entidad Fondo de Garantía de Depósitos de Entidades de Crédito. Si vas a reunir más, ten en cuenta ese límite.

Antes de mover el dinero, compara la liquidez, el plazo, las comisiones y lo que pasa si lo necesitas antes de tiempo. Para dinero con fecha, la bolsa sube y baja: si al llegar la firma está abajo, te puede faltar parte de la entrada.

Avales ICO para jóvenes: qué cubren y qué no

El Estado tiene una línea de avales, gestionada por el ICO, para que el banco pueda prestar más del 80 %. Esto es lo que dice el ICO de la línea vigente ICO, Línea de avales para la adquisición de primera vivienda:

• A quién va. A jóvenes de 35 años o menos (ninguno puede haber cumplido 36 al firmar) y a familias con menores a cargo, sin límite de edad, que compran su primera vivienda habitual en España.
• Qué cubre. Hasta el 20 % del préstamo, o el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior. El aval dura los 10 primeros años de la hipoteca.
• Patrimonio. Ninguno de los compradores puede tener un patrimonio neto de más de 150.000 €. Como mucho, dos compradores.
• Ingresos. Con carácter general, hasta 4,5 veces el IPREM, 37.800 € brutos al año por comprador. En algunas provincias el límite sube hasta 5,5, 6,5 o 7,5 veces el IPREM, según el esfuerzo de compra ICO, nota de prensa del 24 de junio de 2026. Madrid, Barcelona, Málaga, Illes Balears y Bizkaia están en el grupo de 7,5; Valencia, Zaragoza y Las Palmas, en el de 5,5.
• Precio máximo. Cada comunidad tiene un precio de compra máximo. Mira la tabla del ICO antes de buscar piso.
• Hasta cuándo. Se pueden firmar préstamos con aval hasta el 31 de diciembre de 2027.

Lo que no cubre es igual de importante. El préstamo avalado se calcula sobre el precio o la tasación, impuestos y gastos no incluidos. El ITP o el IVA, la notaría, el registro y la tasación siguen siendo tuyos. Con el piso medio de 188.400 €, eso son al menos de 11.304 € a 18.840 € de impuesto. El aval baja tu meta, pero no la deja en cero.

Además, el préstamo se pide en una entidad de crédito adherida a la línea, y es la entidad la que decide si lo concede con sus propios criterios. Cumplir los requisitos no garantiza la hipoteca. Lo tienes con detalle en la guía sobre avales ICO para jóvenes.

Ahorrar en pareja

Si compráis entre dos, fijad primero una sola cifra: la entrada, los impuestos y lo que os digan la notaría y la tasadora. Después, decidid cómo repartís la cuota. Hay dos formas habituales:

• A partes iguales. Cada uno pone la mitad cada mes. Es sencillo cuando los sueldos se parecen.
• En proporción al sueldo. Si uno gana el 60 % de lo que entra en casa, pone el 60 % de la cuota. El esfuerzo es el mismo para los dos.

Dejad por escrito cuánto ha aportado cada uno. Si algún día la compra no sale adelante, esa cuenta evita discusiones. Hoy, en Huchy, cada uno puede crear su meta con su parte del total y ver cada mes cuánto le falta.

Si vais a pedir el aval ICO, los dos tenéis que cumplir los requisitos, y vuestros ingresos juntos no pueden pasar de la suma del límite de cada uno ICO, Línea de avales para la adquisición de primera vivienda.

Errores habituales

1. Ahorrar solo el 20 %. Sin el impuesto, la cifra se queda corta en miles de euros. En Barcelona, el ITP de la tabla son 36.800 €.
2. Calcular con el precio del anuncio. El banco también mira la tasación. Si sale por debajo del precio, la parte que no presta crece y la entrada sube.
3. Olvidar la mudanza y los muebles. No entran en la hipoteca. Si los vas a necesitar, súmalos a la meta como una partida aparte.
4. No mirar los tipos reducidos. Por edad, por familia o por superficie, como en Bizkaia, el impuesto puede bajar mucho.
5. Tener el dinero repartido sin saber cuánto llevas. Tres cuentas y una hucha en casa: al final no sabes si vas bien o mal de plazo. Ponerlo todo en una meta, con su cuota, te dice cada mes si llegas.
6. Contar con que el aval lo paga todo. Cubre parte del préstamo, no los impuestos ni los gastos.

Tu cifra, en una meta

La entrada de un piso en 2026 son el 20 % del precio más el impuesto de tu comunidad y los gastos de notaría, registro y tasación. Con un piso de 80 m² al valor tasado medio de España, entre 48.984 € y 56.520 € antes de esos gastos; en Madrid o Barcelona, más de 110.000 €. Haz tu cuenta con el precio que buscas, el impuesto de tu comunidad y los presupuestos que te den, y conviértela en una cuota al mes. En la página para ahorrar la entrada de tu primer piso tienes el desglose completo y la calculadora con la meta ya puesta.