Apport personnel : combien réunir pour acheter, exemple en Espagne

Pour un logement de 80 m² en Espagne en 2026, l'apport personnel à réunir, c'est 20 % du prix plus l'impôt de l'achat. À la valeur d'expertise moyenne du pays, 2 355,00 € le mètre carré au deuxième trimestre 2026 Ministère espagnol du Logement, valeur d'expertise moyenne du logement libre, total national, 2e trimestre 2026 (en espagnol), ce logement vaut environ 188 400 €. Les 20 % font 37 680 €. S'il est ancien, le taux général de l'ITP (droits de mutation) va de 6 % à Madrid à 10 % en Catalogne Ministère espagnol des Finances, Tributación Autonómica. Medidas 2026, chapitre I (en espagnol), soit de 11 304 € à 18 840 €. Au total, entre 48 984 € et 56 520 €, et il reste le notaire, le registre foncier et l'expertise. Sur cinq ans, le simulateur donne un effort d'épargne de 942 € par mois avec le chiffre haut. Pour faire le calcul avec votre propre cas, la page apport personnel de Huchy vous donne le plan complet et son détail.

Le calcul en trois lignes

Pour le logement moyen de l'exemple, 80 m² à 2 355,00 € le mètre carré :

• Prix : 80 × 2 355,00 € = 188 400 €.
• Apport de 20 % : 37 680 €.
• ITP d'un logement ancien : 11 304 € à 6 %, 18 840 € à 10 %.

Total à réunir : de 48 984 € à 56 520 €, avant les frais de notaire, de registre et d'expertise. La surface de 80 m² est une hypothèse de notre part pour comparer. La valeur d'expertise n'est pas le prix de vente, mais c'est la référence officielle la plus proche que publie le ministère, ville par ville.

L'apport personnel dans dix villes espagnoles

Le tableau prend la valeur d'expertise moyenne de chaque commune et le même logement de 80 m². L'impôt est l'ITP d'un logement ancien au taux général de sa communauté autonome ou de son territoire. Les montants en euros sont arrondis à la centaine.

D'où vient chaque taux d'ITP :

• Madrid 6 %, Canaries 6,5 %, Andalousie 7 %, Murcie 7,75 % et Communauté valencienne 9 %, ce dernier depuis le 1er juin 2026 Ministère espagnol des Finances, Medidas 2026, chapitre I, section 4.1 (en espagnol).
• La Catalogne applique 10 % jusqu'à 600 000 €, l'Aragon et les Baléares 8 % jusqu'à 400 000 € Ministère espagnol des Finances, Medidas 2026, chapitre IV, tableaux 66, 71 et 73 (en espagnol). Les logements du tableau restent sous ces seuils.
• En Biscaye, le logement ancien est taxé à 4 % en règle générale, et à 2,5 % s'il ne dépasse pas 120 m² construits, qu'il devient votre résidence principale et que vous ne possédez pas plus de 25 % d'un autre logement dans la même commune Députation forale de Biscaye, Norma Foral 1/2011 sur l'ITP et l'AJD, version à jour au 20/04/2026 (en espagnol). Le tableau retient 2,5 %, car 80 m² pour y vivre remplissent en général ces conditions. À 4 %, l'impôt monte à environ 11 300 €.

Beaucoup de communautés prévoient des taux réduits pour les jeunes, les familles nombreuses ou les logements de faible valeur. Nous ne les avons pas appliqués, car chacun a ses conditions : regardez celui de votre communauté avant de fixer votre chiffre.

Le simulateur ci-dessous est réglé sur le chiffre haut du premier paragraphe, 56 520 € en cinq ans, en partant de zéro. Changez le montant, ce que vous avez déjà mis de côté ou l'échéance pour voir l'effort d'épargne par mois, par semaine et par jour.

Pourquoi 20 % d'apport

L'apport, c'est l'argent que vous mettez vous-même le jour de la signature. La banque prête le reste avec le crédit immobilier, mais pas la totalité du prix. Selon l'ICO, la pratique bancaire habituelle situe le prêt à 80 % du prix d'achat : l'acheteur doit donc disposer de 20 % d'épargne ICO (Institut de crédit officiel espagnol), ligne de garanties pour l'achat d'une première résidence (en espagnol).

La banque ne regarde pas seulement le prix : elle regarde aussi l'expertise. Dans la ligne de garanties de l'ICO, par exemple, le prêt se calcule sur le plus bas des deux. Si vous payez plus que la valeur d'expertise, la différence sort en général de votre poche. D'où l'intérêt d'une marge, plutôt qu'un objectif calculé à l'euro près.

Les frais d'achat en Espagne

Ce qui s'ajoute à l'apport le jour de la signature :

• L'impôt de l'achat. L'ITP pour un logement ancien. Pour un logement neuf, la TVA espagnole de 10 % sur le prix BOE, loi 37/1992 sur la TVA espagnole, article 91.Uno.1.7.º (en espagnol), plus l'AJD (impôt sur les actes juridiques documentés). On ne paie jamais les deux : soit l'ITP, soit la TVA espagnole et l'AJD. Aux Canaries, le logement neuf ne paie pas la TVA mais l'IGIC, la taxe canarienne équivalente.
• Le notaire. Il facture selon un barème officiel. Selon la loi, et sauf accord contraire, l'acheteur paie les copies de l'acte et le vendeur l'acte original Colegio de Registradores (registres fonciers espagnols), « Quels coûts entraîne l'achat d'un logement ? » (en espagnol).
• Le registre foncier. L'inscription à votre nom est à votre charge, elle aussi selon un barème.
• L'expertise. Si vous empruntez, l'expertise du logement est payée par le client. Le notaire du prêt (sauf la copie de l'acte, si vous la demandez), le registre et les frais de gestion administrative (gestoría) sont à la charge de la banque Banque d'Espagne, Portail du client bancaire, « Quels frais payez-vous quand vous souscrivez un crédit immobilier ? » (en espagnol).
• La gestoría (cabinet de gestion administrative). Seulement si vous en engagez un pour l'achat.

Nous n'additionnons pas de montant pour le notaire, le registre et l'expertise, car il n'existe pas de moyenne officielle que nous puissions citer : ils dépendent du prix, de la longueur de l'acte et de chaque professionnel. Demandez un devis au notaire et à l'expert, puis ajoutez ce montant à votre objectif.

Ce qui fait varier le montant

L'impôt est ce qui change le plus d'une ville à l'autre. Pour le même logement de 188 400 €, l'écart entre 6 % et 10 % représente 7 536 €. Le tableau le montre : Bilbao, avec une valeur d'expertise plus élevée que Valence, demande moins d'apport total grâce au taux foral réduit.

Trois points à vérifier avant de fixer votre chiffre :

1. Neuf ou ancien. Neuf : TVA espagnole et AJD. Ancien : ITP.
2. Un taux réduit pour votre situation. Selon l'âge, la famille nombreuse ou la valeur du logement. Toutes les communautés de régime commun en prévoient au moins un Ministère espagnol des Finances, Medidas 2026, chapitre I, section 4.1 (en espagnol).
3. Un seuil de prix. En Catalogne, en Aragon ou aux Baléares, le taux augmente au-delà d'une certaine valeur.

La surface et le quartier jouent autant que la ville. Avec 60 m² au lieu de 80, tous les montants du tableau baissent d'un quart.

Combien mettre de côté chaque mois

Avec le chiffre haut du premier paragraphe, 56 520 €, en partant de zéro, voici l'effort d'épargne mensuel selon le simulateur :

• En 3 ans (36 mois) : 1 570 € par mois.
• En 4 ans (48 mois) : 1 178 € par mois.
• En 5 ans (60 mois) : 942 € par mois.
• En 7 ans (84 mois) : 673 € par mois.
• En 10 ans (120 mois) : 471 € par mois.

Si vous avez déjà mis quelque chose de côté, déduisez-le de l'objectif et l'effort d'épargne baisse. Si le montant obtenu ne tient pas dans votre budget, trois leviers existent : allonger l'échéance, viser une ville ou un quartier moins cher, ou réduire la surface. Chacun change le chiffre du tableau.

Le simulateur calcule à 0 % : il ne suppose pas que votre argent rapporte. Si votre épargne produit des intérêts, vous arriverez plus tôt, mais le plan n'en tient pas compte.

Pourquoi des chiffres espagnols

Huchy est une application espagnole qui compte tout en euros, pour tout le monde. Les prix, les taux d'impôt et la garantie de ce guide viennent donc de sources officielles espagnoles : le ministère du Logement, le ministère des Finances, le Bulletin officiel de l'État (BOE), la Banque d'Espagne et l'ICO. Les règles d'un achat en France, comme les frais de notaire français ou le prêt à taux zéro, ne sont pas traitées ici. Si vous achetez ailleurs, la méthode reste la même : le prix, la part que la banque ne finance pas et les frais de votre pays, à entrer dans le simulateur d'épargne.

La garantie ICO pour les jeunes : ce qu'elle couvre

L'État espagnol a une ligne de garanties, gérée par l'ICO, pour que la banque puisse prêter plus de 80 %. Voici ce qu'en dit l'ICO ICO, ligne de garanties pour l'achat d'une première résidence (en espagnol) :

• Pour qui. Les jeunes de 35 ans ou moins (aucun acheteur ne doit avoir 36 ans à la signature) et les familles avec enfants mineurs à charge, sans limite d'âge, qui achètent leur première résidence principale en Espagne.
• Ce qu'elle couvre. Jusqu'à 20 % du prêt, ou 25 % si le logement a un diagnostic énergétique D ou meilleur. La garantie dure les 10 premières années du crédit.
• Patrimoine. Aucun acheteur ne peut avoir un patrimoine net de plus de 150 000 €. Deux acheteurs au maximum.
• Revenus. Plafonnés à un multiple de l'IPREM, l'indicateur public de référence espagnol. Pour les prêts signés depuis le 19 juin 2026, ce multiple dépend de la province.
• Prix maximum. Chaque communauté autonome fixe un prix d'achat maximum.
• Jusqu'à quand. Les prêts garantis peuvent être signés jusqu'au 31 décembre 2027.

Ce qu'elle ne couvre pas compte tout autant. Le prêt garanti se calcule sur le prix ou l'expertise, impôts et frais non compris. L'ITP ou la TVA espagnole, le notaire, le registre et l'expertise restent à votre charge. Pour le logement moyen de 188 400 €, cela fait au moins de 11 304 € à 18 840 € d'impôt. La garantie baisse votre objectif, mais ne le ramène pas à zéro.

Enfin, le prêt se demande dans un établissement de crédit adhérent à la ligne, et c'est lui qui décide de l'accorder selon ses propres critères. Remplir les conditions ne garantit pas le crédit.

Constituer l'apport en couple

Si vous achetez à deux, fixez d'abord un seul chiffre : l'apport, l'impôt et ce que vous indiquent le notaire et l'expert. Décidez ensuite comment répartir l'effort d'épargne. Deux façons courantes :

• À parts égales. Chacun verse la moitié chaque mois. C'est simple quand les salaires se ressemblent.
• En proportion des revenus. Si l'un gagne 60 % de ce qui entre dans le foyer, il verse 60 % de l'effort d'épargne.

Notez par écrit ce que chacun a versé. Si l'achat ne se fait pas, ce décompte évite les discussions. Aujourd'hui, dans Huchy, chacun peut créer son objectif avec sa part du total et voir chaque mois ce qui lui manque.

Pour la garantie ICO, les deux acheteurs doivent remplir les conditions, et la limite de patrimoine s'applique à chacun ICO, ligne de garanties pour l'achat d'une première résidence (en espagnol).

Où garder l'apport en attendant

Huchy ne garde pas votre argent et ne l'investit pas : Huchy tient les comptes de votre objectif. L'endroit où vous le placez, c'est vous qui le choisissez. Pour un argent qui servira à une date précise, voici les types de produits que l'on compare en général en Espagne, sans marques :

• Compte rémunéré. Vous retirez l'argent quand vous voulez. Le taux peut changer, et il est parfois limité à un plafond de solde ou à une période promotionnelle.
• Dépôt à terme. L'argent est bloqué pour une durée fixe, à un taux convenu. Un retrait anticipé peut entraîner une pénalité.
• Dette publique à court terme. Les Letras del Tesoro (bons du Trésor espagnol) et produits proches. Leur échéance est fixe, et elles s'achètent par adjudication ou par l'intermédiaire d'un établissement.

Les comptes et les dépôts des établissements de crédit sont couverts par le fonds espagnol de garantie des dépôts (Fondo de Garantía de Depósitos, FGD) jusqu'à 100 000 € par titulaire et par établissement Fondo de Garantía de Depósitos de Entidades de Crédito (fonds de garantie des dépôts espagnol, en espagnol). Si votre apport dépasse ce montant, tenez compte de cette limite.

Avant de déplacer l'argent, comparez la disponibilité, la durée, les frais et ce qui se passe si vous en avez besoin plus tôt. Pour un argent daté, la Bourse monte et descend : si elle est en baisse au moment de signer, une partie de l'apport peut manquer.

Les erreurs fréquentes

• Compter seulement les 20 %. L'impôt peut ajouter de 6 % à 10 % du prix, et les frais viennent en plus.
• Prendre le prix de l'annonce comme base. La banque prête sur le plus bas entre le prix et l'expertise.
• Oublier les taux réduits. Selon votre âge ou votre famille, votre communauté autonome peut appliquer un ITP plus bas.
• Mélanger l'apport avec le compte du quotidien. Sur un compte distinct, vous voyez ce qui est réuni et ce qui manque.
• Ne jamais revoir le chiffre. Les prix bougent : revoyez l'objectif au moins une fois par an.

Pour aller plus loin

Pour calculer votre montant avec votre prix, votre impôt et votre échéance, avec le détail et l'effort d'épargne par mois, par semaine et par jour, ouvrez la page apport personnel.