Egenkapital ved boligkjøp i Spania: hvor mye du trenger og hva kjøpet koster

Når du kjøper bolig i Spania, trenger du egenkapital til 20 % av prisen og til skatten på kjøpet. Med gjennomsnittlig takstverdi i Spania, 2 355 € per kvadratmeter i andre kvartal 2026 Det spanske boligdepartementet (Ministerio de Vivienda), gjennomsnittlig takstverdi for bolig i det frie markedet, hele landet, 2. kvartal 2026 (på spansk), koster en leilighet på 80 m² rundt 188 400 €. 20 % av det er 37 680 €. Er boligen brukt, kommer overdragelsesskatten ITP i tillegg, og den ordinære satsen går fra 6 % i Madrid til 10 % i Catalonia Det spanske finansdepartementet, Tributación Autonómica. Medidas 2026, kapittel I (på spansk): fra 11 304 € til 18 840 €. Til sammen blir det mellom 48 984 € og 56 520 €, og da er notar, tinglysing og takst ennå ikke med. Over fem år er det 942 € i måneden med det høyeste tallet, ifølge sparekalkulatoren. Vil du regne på din egen situasjon, finner du hele planen med alle postene på siden om å spare til bolig i Spania.

Summen i 13 spanske byer

Tabellen bruker gjennomsnittlig takstverdi i hver kommune og en leilighet på 80 m² bruttoareal, en størrelse vi har valgt for å kunne sammenligne. Takstverdien er ikke salgsprisen, men den nærmeste offisielle referansen per by. Skatten er ITP for brukt bolig med den ordinære satsen i regionen. Tallene er avrundet til nærmeste hundre.

Kildene til ITP-satsene i tabellen:

• Madrid 6 %, Kanariøyene 6,5 %, Andalucía 7 % og Valencia-regionen 9 % (fra 1. juni 2026, og 11 % når boligen er verdt mer enn 1 million euro) Det spanske finansdepartementet, Tributación Autonómica. Medidas 2026, kapittel I, punkt 4.1 (på spansk).
• Catalonia har 10 % opp til 600 000 €, og Balearene 8 % opp til 400 000 € Det spanske finansdepartementet, Tributación Autonómica. Medidas 2026, kapittel IV, tabell 66 og 73 (på spansk). Leilighetene i tabellen i Barcelona og Palma ligger under disse grensene.

Alle regionene har skattefordeler for kjøp av helårsbolig for enkelte grupper, som unge, storfamilier eller personer med lav inntekt Det spanske finansdepartementet, Tributación Autonómica. Medidas 2026, kapittel I, punkt 4.1 (på spansk). De er ikke brukt i tabellen, fordi hver ordning har egne vilkår og gjelder helårsbolig, ikke feriebolig.

Hva du betaler ved kjøpet

• Egenkapital. Den delen av prisen som boliglånet ikke dekker. Det er den største summen og den som tar lengst tid å spare opp.
• Skatt på kjøpet. ITP hvis boligen er brukt. Er den ny, betaler du 10 % merverdiavgift (IVA) av prisen BOE, den spanske merverdiavgiftsloven (Ley 37/1992), artikkel 91 (på spansk) pluss AJD, en skatt på tinglyste dokumenter, som i regionene med det felles finansieringssystemet (alle utenom Baskerland og Navarra) går fra 0,75 % i Madrid og på Kanariøyene til 1,5 % i de fleste andre Det spanske finansdepartementet, Tributación Autonómica. Medidas 2026, kapittel I, punkt 4.2 (på spansk).
• Notar. I Spania signeres kjøpet hos notar, som tar betalt etter et offentlig gebyrregulativ. Etter loven, og med mindre annet er avtalt, betaler kjøperen kopiene av skjøtet og selgeren selve originaldokumentet Det spanske registerkollegiet (Colegio de Registradores), «¿Qué costes genera la compra de una vivienda?» (på spansk).
• Tinglysing. Registreringen i eiendomsregisteret (Registro de la Propiedad) i ditt navn betaler du, også etter offentlig gebyrregulativ.
• Takst. Tar du opp boliglån, betaler du taksten av boligen. Banken betaler saksbehandling, notar og tinglysing for selve lånedokumentet Banco de España, Portal del Cliente Bancario, «¿Qué gastos te toca pagar cuando contratas una hipoteca?» (på spansk).
• Saksbehandler (gestoría). Bare hvis du selv engasjerer en til kjøpet.

Vi legger ikke inn et tall for notar, tinglysing og takst, fordi det ikke finnes noe offisielt gjennomsnitt: beløpet avhenger av prisen, skjøtet og hvem som gjør jobben. Be om pristilbud og legg beløpet til sparemålet ditt.

Hvorfor 20 % egenkapital, og hva som er annerledes enn i Norge

Egenkapitalen er pengene du selv legger på bordet den dagen du signerer. Banken låner deg resten med boliglånet, men ikke hele prisen. Ifølge ICO, den spanske statens finansinstitusjon, er det vanlig bankpraksis i Spania å låne ut 80 % av kjøpesummen, så kjøperen må ha 20 % i oppsparte midler ICO, Línea de avales para la adquisición de primera vivienda (på spansk). Hjemme er du kanskje vant til at boliglånet dekker en større del av prisen; i Spania er 80 % det vanlige.

I Spania sparer du altså til 20 %, og skatten kommer i tillegg.

Banken ser ikke bare på prisen, men også på taksten. I ICO-ordningen beregnes lånet for eksempel ut fra den laveste av de to. Betaler du mer enn taksten, må mellomlegget som regel komme fra egen lomme. Derfor er det lurt med litt margin i sparemålet.

Skatten avhenger av regionen

Skatten er det som varierer mest fra by til by. Med den samme leiligheten til 188 400 € utgjør forskjellen mellom 6 % og 10 % hele 7 536 €. Tabellen viser det tydelig: Benidorm har litt lavere takstverdi enn Málaga, men du må spare mer der, fordi Valencia-regionen har 9 % og Andalucía 7 %.

Tre ting å sjekke før du bestemmer deg for et tall:

1. Om boligen er ny eller brukt. Ny: merverdiavgift pluss AJD. Brukt: ITP. Du betaler ikke begge.
2. Om regionen har en redusert sats for deg. For eksempel etter alder, familie eller inntekt, og som regel bare for helårsbolig.
3. Om prisen går over en grense. I Catalonia og på Balearene øker satsen over en viss verdi, og i Valencia-regionen over 1 million euro.

Hvor mye du må sette av hver måned

Med det høyeste tallet fra første avsnitt, 56 520 €, og uten noe oppspart fra før, blir sparebeløpet per måned slik ifølge sparekalkulatoren:

• Over 3 år (36 måneder): 1 570 € i måneden.
• Over 4 år (48 måneder): 1 178 € i måneden.
• Over 5 år (60 måneder): 942 € i måneden.
• Over 7 år (84 måneder): 673 € i måneden.
• Over 10 år (120 måneder): 471 € i måneden.

Har du allerede satt av noe, trekker du det fra sparemålet. Strekker ikke lønnen til, har du tre ting å skru på: lengre tid, en by med lavere takstverdi eller en mindre bolig.

Sparekalkulatoren regner med 0 % rente: den antar ikke at pengene dine vokser. Får du renter mens du sparer, når du målet tidligere, men planen regner ikke med det.

Kroner og euro

Boligen i Spania betaler du i euro. Får du lønn i kroner, svinger verdien av sparingen din i euro med valutakursen, både opp og ned. Huchy regner i euro: kalkulatoren fungerer med hvilket som helst beløp, men appen fører kontoer i euro. Med sparemålet i euro ser du hvor langt du har kommet mot summen du betaler ved signering.

Hvor pengene kan stå mens du sparer

Huchy kjøper ingenting, gir ingen råd og oppbevarer ikke pengene dine. Huchy holder oversikten over sparemålet, og hvor pengene står, bestemmer du selv. For penger du skal bruke på en bestemt dato, er dette produkttypene som ofte sammenlignes, uten merkenavn:

• Konto med rente. Du kan ta ut pengene når du vil. Renten kan endres, og noen ganger er det et tak på saldoen eller en tidsbegrenset kampanje.
• Fastrenteinnskudd. Pengene står bundet en periode til en avtalt rente. Tar du dem ut før tiden, kan det koste et gebyr.
• Kortsiktige statspapirer. For eksempel spanske statskasseveksler (Letras del Tesoro). De har en fast forfallsdato og kjøpes på auksjon eller gjennom en bank.

Innskudd i spanske kredittinstitusjoner er dekket av det spanske innskuddsgarantifondet med opptil 100 000 € per innskyter og institusjon Fondo de Garantía de Depósitos de Entidades de Crédito, det spanske innskuddsgarantifondet (på spansk).

Før du flytter pengene, sammenlign tilgang, bindingstid, kostnader og hva som skjer hvis du trenger dem tidligere. Aksjemarkedet svinger: står det lavt når du skal signere, kan du mangle en del av egenkapitalen.

ICO-garanti for unge: gjelder den for deg?

Den spanske staten har en garantiordning, forvaltet av ICO, som lar banken låne ut mer enn 80 %. Dette sier ICO om ordningen som gjelder nå ICO, Línea de avales para la adquisición de primera vivienda (på spansk):

• Hvem den er for. Unge til og med 35 år (ingen av kjøperne kan ha fylt 36 når lånet signeres) og familier med mindreårige barn, uten aldersgrense, som kjøper sin første faste helårsbolig i Spania.
• Opphold. Kjøperne må ha hatt lovlig opphold i Spania de to siste årene før søknaden, uten avbrudd.
• Ingen bolig fra før. Kjøperne kan som hovedregel ikke ha eid en annen bolig tidligere.
• Hva den dekker. Opptil 20 % av lånet, eller 25 % hvis boligen har energiklasse D eller bedre. Garantien gjelder de første 10 årene av lånet.
• Formue og antall kjøpere. Ingen av kjøperne kan ha en nettoformue over 150 000 €, og det kan være høyst to kjøpere.
• Inntekt. Som hovedregel opptil 4,5 ganger IPREM, den spanske referanseindeksen for inntekt, som tilsvarer 37 800 € brutto i året per kjøper. I noen provinser er grensen høyere: 5,5 ganger IPREM blant annet i Alicante, Valencia og Las Palmas, og 7,5 ganger blant annet i Madrid, Barcelona, Málaga og på Balearene ICO, pressemelding 24. juni 2026 (på spansk).
• Frist. Lån med garanti kan signeres fram til 31. desember 2027.

For mange nordmenn gjelder garantien altså ikke: en feriebolig er ikke en fast helårsbolig, og uten to års lovlig opphold i Spania oppfyller du ikke kravet. Oppfyller du alt, senker garantien sparemålet, men ikke til null: lånet beregnes ut fra prisen eller taksten, uten skatt og kostnader, og dem betaler du fortsatt selv. Banken avgjør til slutt om du får lånet.

NIE før du signerer

For å kjøpe bolig i Spania trenger du et spansk identifikasjonsnummer for utlendinger, NIE. Ifølge den spanske utlendingsforskriften får utlendinger med økonomiske, faglige eller sosiale interesser i Spania et personlig nummer, og det skal stå på alle dokumenter som spanske myndigheter utsteder til dem eller behandler for dem BOE, Real Decreto 1155/2024, den spanske utlendingsforskriften, artikkel 205 (på spansk). Søk om det i god tid før signeringen.

Spare sammen

Kjøper dere bolig sammen, blir dere først enige om ett tall: egenkapitalen, skatten og det notaren og takstmannen oppgir. Deretter bestemmer dere hvordan dere fordeler sparebeløpet. Det er to vanlige måter:

• Likt. Hver av dere setter av halvparten hver måned. Det er enkelt når lønningene ligner hverandre.
• Etter inntekt. Tjener den ene 60 % av det som kommer inn i husholdningen, setter vedkommende av 60 % av sparebeløpet. Da blir innsatsen like stor for begge.

Skriv ned hvor mye hver av dere har satt inn; blir det ikke noe av kjøpet, slipper dere diskusjonen. I dag kan hver av dere opprette et eget sparemål i Huchy med sin del av summen og se hver måned hvor mye som gjenstår.

Søker dere ICO-garanti, må begge oppfylle kravene, og den samlede inntekten deres kan ikke være høyere enn summen av grensene for hver av dere ICO, Línea de avales para la adquisición de primera vivienda (på spansk).

Vanlige feil

1. Å spare bare 20 %. Uten skatten blir summen tusenvis av euro for lav. I Barcelona er ITP i tabellen 36 800 €.
2. Å regne med norske regler. I Spania er det 20 %, og banken avgjør selv.
3. Å regne med prisen i annonsen. Banken ser også på taksten. Er taksten lavere enn prisen, låner banken ut mindre, og du trenger mer egenkapital.
4. Å glemme flytting og møbler. De dekkes ikke av boliglånet. Trenger du dem, legg dem til sparemålet som en egen post.
5. Å regne med ICO-garantien uten å oppfylle kravene. Den gjelder bare første faste helårsbolig og krever to års lovlig opphold i Spania.
6. Å ha pengene spredt uten å vite hvor mye du har spart. Med ett sparemål og et sparebeløp ser du hver måned om du ligger i rute.

Tallet ditt, som et sparemål

Egenkapitalen ved boligkjøp i Spania er 20 % av prisen pluss skatten i regionen og kostnadene til notar, tinglysing og takst. For en leilighet på 80 m² med gjennomsnittlig takstverdi i Spania er det mellom 48 984 € og 56 520 € før disse kostnadene. I Madrid og Barcelona er det over 110 000 €, på Costa Blanca fra rundt 52 000 € til 75 000 € i byene i tabellen. Ta utgangspunkt i prisen du ser etter og skatten i regionen, og gjør tallet om til et sparebeløp per måned i sparekalkulatoren. På siden om å spare til bolig i Spania finner du alle postene og kalkulatoren med sparemålet ferdig utfylt.